Оценка недвижимости - реферат

Содержание.

Введение. 2

Глава 1. Что такое недвижимость? 3

Глава 2. Оценка недвижимости. 4

Глава 3. Расчет видов износа. 7

Глава 4. Причины, плохо действующие на рынок недвижимости 17

и пути их устранения.

Заключение. 19

Перечень использованной литературы. 20

Введение.

Посреди частей рыночной экономики особенное место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и остальные строения Оценка недвижимости - реферат и помещения, также другие сооружения) и предмета либо объекта употребления ( земляные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для людей и служит базой для хозяйственной деятельности и развития компаний и организаций всех форм принадлежности. В Рф происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все Оценка недвижимости - реферат большее число людей, компаний и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является основным предметом обсуждения при приватизации гос и городской принадлежности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых хозяев недвижимости как в сфере личного употребления, так и в почти всех сферах Оценка недвижимости - реферат предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность российских и забугорных инвесторов, для которых принципиальное значение имеет приобретение гарантированных прав использования землей и правовая защита их интересов.

Поменялось налоговое законодательство и появились новые для большинства людей Рф налоги: налог на имущество физических лиц и налог Оценка недвижимости - реферат на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Не вызывает сомнения, что только познание действующей правовой базы в этой сфере позволяет принимать юридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отличия от имеющихся правовых норм, которые покупатели и торговцы в момент совершения сделок с недвижимостью считают Оценка недвижимости - реферат несущественными, в хоть какой момент могут привести к сложным ситуациям и томным последствиям.

Глава 1. Что такое недвижимость?

Термин “недвижимость” появился в русском законодательстве со времен Петра I. Но, в сейчас действующих законодательных актах еще не проведено точное разграничение меж движимым и неподвижным имуществом.

Список объектов недвижимости приведен в ст Оценка недвижимости - реферат. 130 ГК РФ. К неподвижным вещам (неподвижное имущество, недвижимость) относятся земляные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что крепко связано с землей, другими словами объекты, перемещение которых без непропорционального вреда их предназначению нереально, в том числе леса, долголетние насаждения, строения, сооружения. К неподвижным вещам относятся также Оценка недвижимости - реферат подлежащие гос регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, галлактические объекты. Законом к неподвижным вещам может быть отнесено и другое имущество. Так, к примеру, предприятие в целом как материальный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В согласовании с частью первой Штатского кодекса РФ предприятие рассматривается не Оценка недвижимости - реферат как субъект, а конкретно как объект штатских прав.

Предприятие в целом либо его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, конфигурацией и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследию.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, созданные для Оценка недвижимости - реферат его деятельности, включая земляные участки, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если другое не предвидено законом либо контрактом.

Ст. 131 ГК РФ в властной форме установлен Оценка недвижимости - реферат открытый, общественный нрав акта гос регистрации недвижимости. Это значит, что муниципальный орган, осуществляющий муниципальную регистрацию недвижимости, должен предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости хоть какому лицу. Эта норма непременно позволит значительно понизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников штатского оборота Оценка недвижимости - реферат.

Глава 2. Оценка недвижимости.

Рыночные способы оценки помогают очень прибыльно распоряжаться неподвижным имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится нужной уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захочут заложить их для получения кредита. Без подабающей оценки рассчитывать и на вербование дополнительных инвестиций, в Оценка недвижимости - реферат том числе зарубежных.

На первом шаге приватизации, при разработке совместных компаний такие оценки либо вообщем не делали, либо делались просто приблизительно. Сам инвестор определял стоимость. Когда же это касалось суровых объектов, то привлекались западные оценочные конторы, которые почти всегда проводили оценку в пользу зарубежных инвесторов, занижая Оценка недвижимости - реферат реальную рыночную цена наших активов.

Оценка нужна и при вторичной эмиссии акций приватизированных компаний, стремящихся прирастить собственный уставной капитал на величину, подкрепленную реальными вещественными средствами. Конкретно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также нужна и при разделе имущества, определении методов наилучшего коммерческого использования земли и Оценка недвижимости - реферат недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Анализ перспектив роста цены недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на серьезный экономический расчет, точную и профессиональную оценку реальной рыночной цены имущества. Оценка-это обоснованное познаниями, опытом, внедрением строго определенных подходов, принципов и способов, также процедурных и этических Оценка недвижимости - реферат норм, мировоззрение спеца либо группы профессионалов, обычно, проф оценщиков о цены объекта недвижимости.

Рыночная цена значит более возможную стоимость, которая сложится при продаже объекта принадлежности на конкурентноспособном и открытом рынке при наличии всех критерий, нужных для совершения справедливой сделки.

Такими критериями являются:

1. Клиент и торговец действуют на базе обычных Оценка недвижимости - реферат, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является принужденной.

2. Обе стороны владеют всей полнотой инфы для принятия решений и действуют, стремясь к лучшему ублажению собственных интересов.

3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки избран лучший момент.

4. Оплата делается в валютной форме либо согласованы денежные Оценка недвижимости - реферат условия, сравнимые с оплатой наличными.

5. Стоимость сделки отражает обыденные условия и не содержит скидок, уступок либо специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

6. Объект пользуется обыденным спросом и обладает признаваемой на рынке пользой.

7. Объект довольно дефицитен, по другому говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентноспособный рынок.

8. Объект Оценка недвижимости - реферат наделен качествами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяют три главных способа оценки рыночной цены недвижимости: способ сопоставления, накладный способ и способ капитализации доходов.

Основной способ оценки - это способ сравнительных продаж. Этот способ применим в этом случае, когда существует рынок земли и недвижимости, есть реальные реализации, когда конкретно Оценка недвижимости - реферат рынок сформировывает цены, и задачка оценщиков состоит в том, чтоб рассматривать этот рынок, ассоциировать подобные реализации и таким макаром получать цена оцениваемого объекта. Способ построен на сравнении предлагаемого для реализации объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Но для этой работы нужен Оценка недвижимости - реферат уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Способ оценки по затратам к земле фактически не применим. Может употребляться только в исключительных случаях оценки земли неразрывно от сделанных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не используема, а накладный способ применяется для оценки искусственных объектов, сделанных человеком. При оценке этим способом Оценка недвижимости - реферат цена земли складывается со ценой улучшений (построек, сооружений), а земля оценивается раздельно другими способами.

Вообщем говоря, цена земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью наилучших для использования земляных участков, к примеру, в городках, тут испытывается соответственный недостаток и расчет цены земли. Последующим способом оценки Оценка недвижимости - реферат, который применим конкретно для Рф,- является способ оценки, основанный на анализе более действенного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить обладателю наибольший доход.

В ближайшее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в Рф стал активно расти. Это обосновано Оценка недвижимости - реферат и недавнешними событиями в денежной сфере, когда пробы сотворения механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много утратили на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, утраты фактически невозможны. Таким макаром, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики Оценка недвижимости - реферат в целом.

Естественно, что со стороны банков появился большой энтузиазм к таким операциям. И они все нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной цены объектов недвижимости.

Оценка нужна также в рамках региональной налоговой политики. В мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, из-за этого налога формируется около Оценка недвижимости - реферат 70 процентов местного бюджета. Естественно, с развитием самого рынка, с возникновением реальных стоимостей вероятен переход к таковой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы совместно с тем пополнение местных бюджетов. Этим разъясняется и бесспорный энтузиазм к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Цена услуг по проф Оценка недвижимости - реферат оценке очень различается зависимо от типов оцениваемых объектов, трудности работ и, очевидно, от того, какие конкретно спецы привлекаются к проведению оценки. Обычно цена услуг измеряется или в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, или находится в зависимости от величины объекта, но никогда не привязывается к его цены.

Глава 3. Расчет Оценка недвижимости - реферат выявленных видов износа.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности исходя из убеждений потенциального инвестора и выражается в понижении цены под воздействием разных причин с течением времени. По мере эксплуатации объекта равномерно ухудшаются характеристики, характеризующие конструктивную надежность построек и сооружений, также их функциональное соответствие Оценка недвижимости - реферат текущему и, тем паче, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Не считая того, на цена недвижимости в не наименьшей степени влияют и наружные причины, обусловленные конфигурацией рыночной среды, положением ограничений на определенное внедрение построек и т.д. Износ (И) обычно определяют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание Оценка недвижимости - реферат (О). Зависимо от обстоятельств, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют последующие виды износа:

- физический,

- многофункциональный,

- наружный.

Для каждого вида износа типично его подразделение: устранимым износом именуют износ, устранение которого на физическом уровне может быть и экономически целенаправлено. При всем этом финансовая необходимость заключается в том, что производимые издержки на устранение того Оценка недвижимости - реферат либо другого вида износа должны содействовать увеличению цены объекта в целом. При выявлении всех обозначенных видов износа молвят об общем скопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу меж восстановленной ценой и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сущности данных определений, можно утверждать, что общий Оценка недвижимости - реферат скопленный износ является, сначала, функцией времени жизни объекта. Беря во внимание это событие, разглядим сущность главных оценочных понятий, характеризующих этот показатель.

Физическая жизнь строения (ФЖ) – определяется периодом эксплуатации строения, в течении которого состояние несущих конструктивных частей строения соответствует определенным аспектам (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта Оценка недвижимости - реферат закладывается при строительстве и находится в зависимости от группы капитальности строения. Физическая жизнь завершается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – это период времени, прошедший со денька ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Финансовая жизнь (ЭЖ) – определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В Оценка недвижимости - реферат этот период производимые улучшения заносят вклад в цена объекта. Финансовая жизнь объекта завершается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответственной ставкой по сравнимым объектам в данном секторе рынка недвижимости. При всем этом производимые улучшения уже не заносят вклад в цена объекта вследствие его общего износа.

Действенный возраст (ЭВ Оценка недвижимости - реферат) – определяется на базе хронологического возраста строения с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических причин, влияющих на цена оцениваемого объекта. Зависимо от особенностей эксплуатации строения действенный возраст может отличаться от хронологического возраста в огромную либо наименьшую сторону. В случае обычной эксплуатации строения действенный возраст, обычно, равен хронологическому.

Оставшийся Оценка недвижимости - реферат срок экономической жизни (ОСЭЖ) строения составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Износ в оценочной практике нужно отличать по смыслу от подобного термина – амортизации. Оценочный износ является одним из главных характеристик, позволяющих высчитать текущую (фактическую) цена объекта оценки на определенную дату.

Физический Оценка недвижимости - реферат износ представляет собой постепенную утрату вначале заложенных при строительстве технико-эксплуатационных свойств объекта под воздействием природно-климатических причин, также жизнедеятельности человека. Выделяют последующие способы расчета физического износа построек:

- нормативный (для жилых построек),

- стоимостной,

- способ срока жизни.

Нормативный способ физического износа подразумевает внедрение разных нормативных инструкций межотраслевого либо ведомственного уровня. В качестве Оценка недвижимости - реферат примера таких инструкций можно именовать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВНС 53-86 Госгражданстроя, используемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых построек при технической инвентаризации, планировании полгого ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В обозначенных правилах дана черта физического износа разных конструктивных частей построек и их Оценка недвижимости - реферат оценка. Физический износ строения следует определять по формуле

, где

Fф – физический износ строения, %,

Fi – физический износ i-го конструктивного элемента, %

Li – коэффициент, соответственный доле восстановительной цены i-го конструктивного элемента в общей восстановительной цены строения,

n – количество конструктивных частей в здании.

Толики восстановительной цены отдельных конструкций, частей и систем Оценка недвижимости - реферат в общей восстановительной цены строения (%) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной цены жилых построек, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, частей и систем, не имеющих утвержденных характеристик, по их сметной цены. Описанная методика применяется только в российскей практике, т.к. ей присущи последующие недочеты:

- из-за собственной «нормативности» вначале Оценка недвижимости - реферат не может учитывать нетипичные условия эксплуатации объекта,

- трудозатратность внедрения из-за нужной детализации конструктивных частей строения,

- невозможность измерения многофункционального и наружного износа,

- субъективность удельного взвешивания конструктивных частей.

Стоимостной способ определения физического износа. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением цены беспристрастно нужных ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение Оценка недвижимости - реферат конструкций, систем либо строения в целом, и их восстановительной цены. Сущность стоимостного способа определения физического износа заключается в определении издержек на воссоздание частей строения. Описанная методика позволяет высчитать износ частей и строения в целом сходу в стоимостном выражении, что является более желаемым по сопоставлению с другими способами расчета физического износа. Посреди Оценка недвижимости - реферат недочетов, присущих данной методике, стоит отметить неотклонимую детализацию и точность расчета издержек на проведение ремонта изношенных частей строения. Исходя из сумм ранее рассмотренных главных оценочных понятий, характеризующих общий скопленный износ строения исходя из убеждений времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, действенный возраст и срок экономической жизни находятся Оценка недвижимости - реферат в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить последующей формулой

, где

И (%) – износ в процентах,

ЭВ – действенный возраст, определяемый профессионалом на базе технического состояния частей либо строения в целом.

ФЖ – обычный срок физической жизни,

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

При всем этом физический износ может рассчитываться как для отдельных частей строения с Оценка недвижимости - реферат следующим суммированием рассчитанных обесценивании, так и для строения в целом. Время от времени для приближенных расчетов износа специалисты оценщики могут использовать также облегченную формулу, учитывающую связь меж хронологическим возрастом и физической жизнью строения:

, где

И (%) – износ в процентах

ФЖ – обычный срок физической жизни.

Применение данной формулы также животрепещуще при расчете Оценка недвижимости - реферат процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (способ сравнительных продаж), когда оценщику не представляется вероятным произвести осмотр избранных аналогов для определения характеристик, применяемых в расчетной формуле (1). Рассчитанный таким макаром процент износа частей либо строения в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценивание):

, где

И – износ в процентах,

ВС Оценка недвижимости - реферат – восстановительная цена.

Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неискоренимый износ. Не считая того, на практике элементы сооружения, имеющие устраняемый и не устраняемый износ, делят на:

- долгоживущие (ожидаемый срок жизни сравним со сроком жизни и всего сооружения),

- короткоживущие (элементы, имеющие наименьший срок жизни, чем все сооружение в целом Оценка недвижимости - реферат),

Разглядим устранимый физический износ этих частей.

Устранимый физический износ короткоживущих частей. Предпосылкой его появления является естественное изнашивание частей строения с течением времени, также халатная эксплуатация. В данном случае стоимость реализации строения соответственное обесцениванию, так как будущему собственнику нужно будет произвести «ранее отложений ремонт», чтоб вернуть обычное эксплуатационные свойства сооружения Оценка недвижимости - реферат. Итак, устранений физический износ в валютном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. издержек по доведению объекта до состояния, эквивалентного начальному.

Устранимый физический износ долгоживущих частей в стоимостном выражении может быть определен разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу короткоживущих частей.

Неискоренимый физический износ короткоживущих частей Оценка недвижимости - реферат представляет собой издержки на восстановление этих быстроизнашивающихся компонент и определяется различием меж восстановительной ценой и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих частей.

Неискоренимый физический износ частей с долгим сроком жизни определяется различием меж восстановительной ценой всего строения и суммы устранимого и неискоренимого износа Оценка недвижимости - реферат, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни строения.

Многофункциональный износ.

Признаками многофункционального износа в оцениваемом здании являются несоответствие его объемно-планировочного и/либо конструктивного решения современным эталонам, включая различное оборудование, нужное для обычной эксплуатации сооружения в согласовании с его текущим либо предполагаемым внедрением. Зависимо от Оценка недвижимости - реферат физической способности и экономической необходимости устранения обстоятельств, вызвавших многофункциональный износ, его подразделяют на устранимый и неискоренимый. Стоимостным выражением многофункционального износа является разница меж ценой воспроизводства и ценой замещения.

Устранимый многофункциональный износ обычно определяется затратами на нужную реконструкцию, содействующую более действенной эксплуатации объекта недвижимости.

Он вызывается:

-недостатками, требующими прибавления частей,

-недостатками, требующими подмены Оценка недвижимости - реферат либо модернизации частей,

-сверхулучшением.

К недочетам, требующим прибавления, относят элементы строения и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным эталонам. Износ измеряется ценой прибавления этих частей, включая их установка.

К недочетам, требующим подмены либо модернизации частей, относят позиции, которые еще делают Оценка недвижимости - реферат свои функции, но уже не соответствуют современным эталонам. Износ измеряется как ценой имеющихся частей с учетом их физического износа минус цена возврата материалов, плюс цена демонтажа имеющихся и плюс цена монтажа новых частей.

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в текущее время неадекватно современным требованиям Оценка недвижимости - реферат рыночных эталонов. Износ измеряется как текущая восстановительная цена позиций «Сверхулучшенный» минус физический износ, плюс цена демонтажа и минус ликвидационная цена демонтированных частей. Пример расчета многофункционального устранимого износа.

Таблица 1

Издержки на нужный ремонт и отделку помещений под предполагаемое внедрение (у.е.) 18000

Издержки на модернизацию, (у.е.)

1. систем кондиционирования

2. ….

12000

Издержки на Оценка недвижимости - реферат дополнение отсутствующих частей (у.е.)

1. установка охранной системы видеонаблюдения

2. ….

8000
Всего устранимый многофункциональный износ (у.е.) 38000

Неискоренимый многофункциональный износ обычно вызывается устаревшим объемно-планировочными и/либо конструктивными чертами оцениваемых построек, относительно современных эталонов строительства. Зависимо от определенной ситуации цена неискоренимого многофункционального износа может обусловятся 2-мя методами:

-как капитализированная утрата в Оценка недвижимости - реферат арендной плате;

-капитализацией лишних эксплуатационных издержек, нужных для содержания строения в соответствующем порядке.

Для определения нужных расчетных характеристик (величин арендных ставок, ставки капитализации и другие) употребляют скорректированные данные по сравнимым аналогам. При всем этом отобранные аналоги не обязаны иметь признаков выявленного у объекта оценки неискоренимого физического износа. Не считая того, общий Оценка недвижимости - реферат доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, нужно соответственно поделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать способ вкладывательного потока для строения либо способ анализа соотношение цены земляного участка и общей цели реализации имущественного комплекса. Данный Оценка недвижимости - реферат подход предпочтителен для оценки неискоренимого многофункционального износа построек, отличающихся необычными строительными решениями и в каких, все же, размер арендной платы по современным объектам-аналогам в отличие от величин эксплуатационных издержек.

Наружный (экономический) износ представляет собой обесценивание объекта, обусловленное нехорошим по отношению к объекту оценки воздействием наружной среды: рыночной ситуации, конфигурации Оценка недвижимости - реферат окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Наружный износ недвижимости, зависимо от вызвавших его обстоятельств, почти всегда является неискоренимым из-за неизменности местоположения, но в ряде всевозможных случаев может «самоустраняться» из-за положительного конфигурации окружающей рыночной среды. Для оценки наружного износа могут применяться последующие способы:

- капитализации утрат Оценка недвижимости - реферат в арендной плате,

- сравнительных продаж,

- срока экономической жизни.

Расчет наружного износа способом капитализации утрат в арендной плате делается аналогично расчету многофункционального неискоренимого износа.

Способ парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой инфы по не так давно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При всем этом подразумевается, что объекты парной Оценка недвижимости - реферат реализации отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Способ срока жизни позволяет высчитать неискоренимый наружный износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической жизни строения из-за его скорого сноса. Предпосылкой скорого сноса, к примеру, может являться необходимость перепланировки и расширение транспортных Оценка недвижимости - реферат магистралей. При всем этом техническое состояние сносимых построек в почти всех случаях позволяло бы их эксплуатировать в течении достаточно долгого периода времени. Разглядим условный пример расчета наружного износа, отражающий данную ситуацию: оценке подлежит здание, ранее выведенное из жилого фонда и адаптированное под административные нужды. Здание находится в городской принадлежности Оценка недвижимости - реферат. Физический износ оцениваемого строения по данным БТИ на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние строения, положение и развитая инфраструктура гласит о довольно высочайшей коммерческой привлекательности объекта со стороны возможных инвесторов. Но согласно плану перепланировки по обозначенным выше причинам здание подлежит сносу по истечении 2-ух лет с момента оценки. При осмотре объекта профессионалом были Оценка недвижимости - реферат определены последующие характеристики:

1. Действенный возраст оцениваемого строения – 30 лет.

2. Оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.

Процент скопленного износа без учета деяния наружного фактора:

Процент износа с учетом деяния наружного фактора:

Рассчитанный в этом случае скопленный износ в 93% обоснован действием в большей степени наружного фактора. Толика вероятного учета других видов износа в Оценка недвижимости - реферат этом итоге очень мала, что и позволяет считать этот итог наружным износом.

После определения восстановительной цены, также расчета совокупного износа определяют цена оцениваемого объекта. В заключении хотелось бы отметить, что в критериях слаборазвитого и малоинтенсивного рынка издержек подход был и остается одним и чуть не единственным применимым Оценка недвижимости - реферат в российскей практике.

Глава 4. Причины, плохо действующие на рынок недвижимости и пути их устранения.

Рынок недвижимости, как и хоть какой другой , чутко реагирует на конфигурации, происходящие в стране. В 1992 - 1994 годах, в критериях смены социально-экономической формации и обвального падения производства, вложенная в офисные и жилые помещения были одним из Оценка недвижимости - реферат более действующих методов защиты капитала от инфляции. Прошлый год характеризовался политической непостоянностью, что в совокупы с повсевременно снижающимся платежеспособным потенциалом населения оказало негативное воздействие на привлекательность риэлторских операций.

Отрицательные процессы, происходящие на рынке недвижимости сначала обоснованы политической непостоянностью. Более осязаемо это сказалось на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земляными участками Оценка недвижимости - реферат и дорогим жильем. Богатство заявлений о переделе принадлежности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному понижению спроса на подобные объекты принадлежности.

Основными факторами, плохо влияющими на рынок недвижимости являются:

1. Политическая непостоянность.

2. Непостоянность денежного сектора.

3. Политика властей на первичном рынке.

4. Криминогенная обстановка на рынке.

5. Несовершенство механизма лицензирования.

6. Несовершенство законодательства.

Финансовая политика Оценка недвижимости - реферат, проводимая как федеральными, так и местными органами власти, не делает реальных предпосылок для увеличения доходов населения, повсеместного внедрения действенных кредитных устройств, в том числе и ипотеки. Необоснованно жесткая позиция страны в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью провоцирует незаконный оборот наличных средств, а как следует и усугубляет криминогенную ситуацию на Оценка недвижимости - реферат рынке. Это вызывает полностью оправданную настороженность возможных

продавцов и покупателей при работе с риэлторскими компаниями.

Невзирая на все имеющиеся препядствия, операции с недвижимостью способны и сейчас приносить осязаемые доходы. В целях ликвидации преступных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимости нужен закон о лицензировании деятельности проф участников рынка недвижимости.

В Оценка недвижимости - реферат конце концов, очень нужен закон о рынке недвижимости, в каком должны быть определены единые понятия и определения, объекты рынка недвижимости, его проф участники с эталоны их деятельности, также рамки муниципального регулирования рынка недвижимости.

Заключение.

Недвижимость-это более базовый, основательный продукт из всех имеющихся, его нельзя похитить, утратить либо сломать Оценка недвижимости - реферат. Другое дело, что можно лишиться собственного неподвижного имущества против собственного желания. Недвижимость является одним из немногих продуктов, цена которых может возрастать со временем. Очень принципиальной особенностью недвижимости является необходимость неизменного управления ею.

В базе процесса оценки недвижимости лежат три главных способа:

-метод сопоставления,

-затратный способ,

-метод Оценка недвижимости - реферат капитализации доходов.

Способы оценки помогают очень прибыльно распоряжаться неподвижным имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности исходя из убеждений потенциального инвестора и выражается в понижении цены под воздействием разных причин с течением времени. Зависимо от обстоятельств, вызывающих обесценивание Оценка недвижимости - реферат объекта недвижимости, выделяют последующие виды износа:

- физический,

- многофункциональный,

- наружный,

- устранимый, неискоренимый

Основными факторами, плохо влияющими на рынок недвижимости являются:

-политическая непостоянность, непостоянность денежного сектора, политика властей на первичном рынке, криминогенная обстановка на рынке, несовершенство механизма лицензирования, несовершенство законодательства.

Перечень применяемой литературы.

1. Н.Левадная “Рынок недвижимости в Русской Федерации” // Инвест Оценка недвижимости - реферат курьер ; Москва; август 1996г.

2. Д.Хамин, Д.Юрков “Рынок недвижимости очами риэлторов” // Экономика и жизнь ; № 3, 1997г.

3. А.Лозебо “О правах принадлежности на неподвижное имущество” // Финансовая газета; № 4, 1996г.

4. В.Кузьмин “Предвыборный рынок” // Эксперт; № 23, 1996г.

5. “Главные положения Гос программки приватизации муниципальных и городских компаний в Русской Федерации после 1 июля 1994 года”. (Утверждены Оценка недвижимости - реферат Указом Президента РФ № 1535 от 22 июля 1994года).

6. “Рынок земли и недвижимости в Рф: состояние, перспективы развития” // Земля и недвижимость; декабрь 1994г.

7. Н.Г. Волочков «Справочник по недвижимости.».1996.



ocenka-koefficientov-modeli-parnoj-regressii-s-pomoshyu-viborochnogo-koefficienta-regressii.html
ocenka-kompetencij-i-ih-urovnej-usvoeniya-formirovanie-edinoj-mezhregionalnoj-informacionnoj-obrazovatelnoj-sredi.html
ocenka-konkretnih-uslovij-osushestvleniya-psihologicheskoj-raboti-v-dannom-obsheobrazovatelnom-uchrezhdenii.html